原则上由租赁协议的当事人约定。然而，为了防止租赁期限过长，使合同双方当事人受合同约束的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用，《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
即租赁合同的最长期限（租赁期）为20年。如果当事人在租赁合同中约定的租赁期限超过20年，超过的部分无效，即租赁期限仍为20年。不过租赁期限届满时当事人可以续订租赁合同，续订的租赁合同的期限亦不得超过20年，此20年的租赁期限自续订之日起计算。
如果当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依我国《合同法》第232条的规定，当事人可达成补充协议来确定期限；达不成补充协议的，按合同的有关条款或交易的习惯来确定；如仍不能确定，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限之前通知承租人。
不过，对租赁期限为6个月以上的，若租赁合同未采用书面形式，即使当事人对租赁期限作了约定，该约定也是无效的，租赁合同仍为不定期租赁合同。
出租人的主要义务
1．按照约定将租赁物交付承租人使用的义务
出租人应按约定将租赁物交付承租人使用。物的使用以交付占有为必要的，出租人应按照约定交付承租人实际占有使用。物的使用不以交付占有为必要的，出租人应使之处于承租人得以使用的状态。如果合同成立时租赁物已经为承租人直接占有，从合同约定的交付时间时起承租人即对租赁物享有使用收益权。
2．在租赁期间保持租赁物符合约定用途的义务
出租人不仅要保证租赁物在交付时符合约定的用途，而且在整个租赁期间，租赁物亦符合约定的用途。出租人违反此义务的，应承担违约责任，承租人亦可行使同时履行抗辩权。
3．维修义务
我国《合同法》第220条规定：“ 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”
4．瑕疵担保义务
当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。
5．出卖出租房屋时通知承租人的义务
我国《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这是法定义务。
优先购买权的实现需要具备下列条件；
1．在租赁合同的存续期间。
2．在同等的条件下购买。在非同等条件下，承租人不能享有优先购买权。同等条件是指承租人与其他购买人在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等等。
3．必须在一定期限内行使。如果出租人通知承租人将要出卖租赁的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限内没有购买的意思表示，优先购买权丧失。这说明承租人并不想购买该房屋，也就没有保护的必要了。
承租人享有优先购买权就要求出租人在出卖租赁房屋时应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。给承租人考虑是否购买该房屋的时间。只要承租人未作出放弃优先购买权的表示，出租人不得在这个期限内将该房屋卖给他人。如果出租人违反了该项规定，承租人可以请求人民法院确认该买卖合同不能生效。
承租人的主要义务
1．合理使用租赁物的义务
承租人应按照约定的方法使用租赁物；无约定的或约定不明确的，可以由当事人事后达成补充协议来确定；不能达成协议的，按合同的有关条款或交易习惯确定；仍不能确定的，应根据租赁物的性质使用。承租人按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，因属于正常损耗，不承担损害赔偿责任。承租人不按照约定的方法或者按租赁物的性质使用致使租赁物受到损耗的，实为承租人违约，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2．妥善保管租赁物的义务
承租人应以善良管理人的注意妥善保管租赁物，未尽妥善保管义务，造成租赁物毁损灭失的，应当承担损害赔偿责任。
3． 按期支付租金的义务
承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4．不得擅自改善和增设他物的义务
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善和增设他物。承租人未经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。
5．通知义务
在租赁关系存续期间，出现以下情形之一的，承租人应当及时通知出租人：(1)租赁物有修理、防止危害的必要；(2)其他依诚实信用原则应该通知的事由。承租人怠于通知，致出租人不能及时救济而受到损害的，承租人应负赔偿责任。
6．期满返还租赁物的义务
租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。逾期不返还，即构成违约，须给付违约金或逾期租金，并须负担逾期中的风险。经出租人同意对租赁物进行改善和增设他物的，承租人可以请求出租人偿还租赁物增值部分的费用。
承租人的转租权
我国《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”承租人转租租赁物须经出租人同意。转租与债的转移不同。转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务造成损失的，由承租人向出租人负赔偿责任。承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。
买卖不破租赁
合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在学理上称之为“买卖不破租赁”。